第三百八十八节 寒士公屋
在跟英国人谈判期间。
杨潮手下的精干团队也组建完成了。
工业方面以李富安的工业局为班底,另外还招募了东营市政局的班底。
东营市完成了规模宏大的市政改造,培养出了一大批城市规划和建设的人才。
杨潮给这些人提出了新的任务。
“开封、西安、成都、广州等十八行省的省城都需要进行规划,注意保护古建筑,城墙也尽量保持完整,必要的时候可以在城墙上开洞。我们毕竟是一个古国吗,就应该处处都是古建筑。但也不能影响了现代交通。”
“另外,苏州、无锡、郑县、重庆这样的人口大城,也必须进行规划,凡是人口十万以上的有限进行规划改造。”
“就以东营为蓝本,不过必须重新设计,毕竟那些城市跟东营不同,东营是在荒滩上发展起来的,不存在拆迁。”
“但是要求是一样的,必须提前规划,省会城市都以500万人的规模为依据进行规划,街道该拓宽拓宽,没有给排水系统的,要进行建设。重庆、成都、广州、武汉、上海这几座城市,我认为应该按照一千万人口的规模进行规划。”
杨潮一个又一个雄心勃勃的计划,让东营市的施政人员赶到压力重重。
“你们的人手怕是不够,放心大胆的招募人员,就是有一万人也不算多,中国招不够,还可以去外国招吗,日本就很不错,他们的土木建筑人才,不比我们现在少。”
事实上控制了日本之后。杨潮从日本得到最大的利益,不是赔款,不是转移了日本培育了三十年的造船业,而是日本积累了三十年的人才力量。
现在可以放心大胆的雇佣日本技术人员,日本政府也乐得派遣这些劳务到中国赚取外汇,可谓互惠互利。有日本技术人才的补充下,詹天佑的铁路公司工程力量至少翻了一番,纺织、缫丝等工业领域的技术水平,也提升了一个台阶。
建筑领域招募个几百上千的日本土木工程人才,也应该不难,毕竟日本人的技术学院根基还是很雄厚的,加上日本战后重建,培养了大批有经验的工程人员,现在是经济危机期间。日本国内建设暂时停顿,这些人很多都找不到合适的工作。
“日本人不够,还有德国人吗,最近从德国来了很多人才,不加以利用太可惜了。”
从德国来中国寻求工作的德国人才通过青岛的大量德资企业为纽带,不断的涌入青岛,各行各业的人才都有。虽然中国现在处于经济危机之中,可是比战败的德国还是好了太多。起码在中国,有经验的技术人员。吃饱饭是不成问题的。
将任务交给东营市政局,他们很快就找到了足够多的有经验的人才,无论是青岛的德国人,还是日本人招募起来都很近,不需要太多时间。
然后他们就开始划分项目组,奔赴全国各地。现在各大城市进行实地探测,测量数据后在进行合理的规划。
规划一座城市需要的时间可不短,几个月到一年时间都有可能,所以杨潮不可能等他们所有规划都做完的时候才开始行动,拉动经济刻不容缓。早一日开始复苏,就早一日享受到繁荣,这个繁荣期打1929年可就结束了,杨潮可不想浪费哪怕一天时间。
所以他要求各个项目组的工程团队,优先将用作居住区的土地规划出来,他告诉这些人他将建设一个庞大的项目,在全国各大城市,建设可以供一千万人居住的出租屋。
杨潮将自己的这个大项目成为寒士公屋项目,取自杜甫的诗句“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”句,建设廉价的公屋,让天下寒士欢颜。
杨潮可不打算盖一些烂房子凑合,而是要用新技术,钢筋混凝土建筑。还要通水通电,跟城市规划直接对接,一步迈进现代化。杨潮没打算今年盖了明年拆,这是要用五十年的,所以还要坚持高标准,每一栋公屋楼房都是5到10层的建筑,最少得500间房子,其中安装上电梯,能够容纳一千人居住。
每一座城市,建设这样一百栋公屋,足够容纳10万人,暂时就够所有工薪阶层居住了,通过合理的布局,这些公屋集中修建,就等于直接建设了一个社区,里面建上配套的学校、医院,然后通上扩宽道路,通上电车,城市功能基本上就齐全了。
因此这个公屋计划,也是一个野心勃勃的城市化计划,但是钱从哪里来呢
杨潮打算在全国建设一百座这样的模范社区,每一座耗资平均一亿两,就是一百亿两,杨子银行不可能一下子全拿出来,而且杨子银行那些现金可不是为了搞房地产的,而是为了投放进入实业,促进生产的,因此融资很有必要。
杨潮打算发债券。
但是在上海发债券,是有限制的,现在已经不是随便什么公司都可以上去发债券了,必须得到交易所的批准,而交易所是由杨子银行团三十多个大银行、钱庄建立的,三十家组成董事会,发债权力必须董事会同意,而且还要央行给与特许权。
现在通过正规渠道,取得发债权的公司不多,只有铁路公司和电报电话公司两家而已。
这是一整套严密的程序,虽然以杨潮的影响力,他说要发债,三十家股东基本不会反对,可是张家傲那一关可不好过,杨潮当年给与他du立的权力,是为了维持一个独立的货币政策,可不是个人因素,因此杨潮不打算破坏张家傲的权力。
所以杨潮愿意走这套程序。
首先杨潮制定了详细的计划书,向董事会和洋行证明他的项目长久的盈利能力,证明他的项目有能力平稳的偿还债务。
投资虽然巨大,一座社区就是一亿两,可是能够引入十万人,杨潮不打算收取太高的租金,以最低工资的三分之一作为租金,随着日薪一两运动,城市居民的平均月收入至少都有30两,三分之一就是10两,十万人就是100万两,一年就是1200万两。
1200万两固定的租金,就足以应付12厘的高利,贷款的利率由于经济危机有所提高,可也不会超过9厘,最低的时候甚至长期保持3厘,国债利息都降到了厘,因此这个租金收入足够维持利息支付了。
最关键的问题是,如何招到足够的租客。
“我无法证明。但是我相信我们盖了足够好的房子,收的租金足够低。以上海为例,就算是普通的里弄房屋平均月租每幢也要60两银子以上,上海工人平均月收入还不到30两,他们根本就不可能在城里住得起房子,那怎么办呢在河边、沟渠旁,搭建窝棚,没有干净的水,没有方便的电,病了没人管,孩子没处上学,野孩子到处跑。这次上海市政府决心进行规划,给与寒士公屋项目提供免费的土地,足够我们建设一座容纳一百万人居住的新城。当然这些土地不算是我们的资产,但只要我们继续公屋租赁,上海市政府就不收回。”
说着,杨潮拿出一份文件,是上海市长谢冠辉签署的特许令,将一片政府收上来的公用地无偿借给寒士公屋项目进行建设,当然上海市跟杨潮签订了详细的协议,规定在满足公屋能够正常运营的情况下,租金必须让那些最低收入的家庭租得起。如果因为上海的工资收入太低,最贫穷的家庭租不起的时候,上海市政府表示愿意为他们提供补贴,让他们可以居住在公屋中。
“现在上海的工人超过了300万,各种商业中的雇佣劳动力,也有同样的规模。在我们公屋租金足够低廉的情况下,我相信招租一百万人还是办得到的。而且如果有人因为收入太低而租不起,上海市政府会给与补贴。难道这还不能保证我们的盈利能力吗”
杨潮拿着跟上海政府签署的协议说道。
股东们面面相觑,纷纷点头,董事长李思第开口要求投票。
“同意”
“同意”
三十个股东纷纷同意,就算没有这些东西,他们也不会反对杨潮发行债券,哪怕这个项目跟杨子银行没有半毛钱关系,完全是一项公益项目。
寒士公屋属于非盈利机构,既不会给股东分红,跟美国大量的非盈利学校一样的性质,不是公有,又类似公有,自负盈亏,美国对这样的机构是不收税的,杨潮组建的公屋项目,也不会有人来收税,程序正在走着,批准下来不是问题。
三十个银行家股东同意了,现在就看张家傲了,他今天特地来听听证会,听得很认真。
别人都同意了,他没有表态,许久,似乎是下定了一个很大的决定,开口问询起来。
“杨大人,你认为这个项目,真的能够负担债务吗”
“偿债还是没有问题的。”
杨潮信誓旦旦保证道。
张家傲也不需要其他解释了,立刻点了点头。
“那我同意”未完待续。
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杨潮手下的精干团队也组建完成了。
工业方面以李富安的工业局为班底,另外还招募了东营市政局的班底。
东营市完成了规模宏大的市政改造,培养出了一大批城市规划和建设的人才。
杨潮给这些人提出了新的任务。
“开封、西安、成都、广州等十八行省的省城都需要进行规划,注意保护古建筑,城墙也尽量保持完整,必要的时候可以在城墙上开洞。我们毕竟是一个古国吗,就应该处处都是古建筑。但也不能影响了现代交通。”
“另外,苏州、无锡、郑县、重庆这样的人口大城,也必须进行规划,凡是人口十万以上的有限进行规划改造。”
“就以东营为蓝本,不过必须重新设计,毕竟那些城市跟东营不同,东营是在荒滩上发展起来的,不存在拆迁。”
“但是要求是一样的,必须提前规划,省会城市都以500万人的规模为依据进行规划,街道该拓宽拓宽,没有给排水系统的,要进行建设。重庆、成都、广州、武汉、上海这几座城市,我认为应该按照一千万人口的规模进行规划。”
杨潮一个又一个雄心勃勃的计划,让东营市的施政人员赶到压力重重。
“你们的人手怕是不够,放心大胆的招募人员,就是有一万人也不算多,中国招不够,还可以去外国招吗,日本就很不错,他们的土木建筑人才,不比我们现在少。”
事实上控制了日本之后。杨潮从日本得到最大的利益,不是赔款,不是转移了日本培育了三十年的造船业,而是日本积累了三十年的人才力量。
现在可以放心大胆的雇佣日本技术人员,日本政府也乐得派遣这些劳务到中国赚取外汇,可谓互惠互利。有日本技术人才的补充下,詹天佑的铁路公司工程力量至少翻了一番,纺织、缫丝等工业领域的技术水平,也提升了一个台阶。
建筑领域招募个几百上千的日本土木工程人才,也应该不难,毕竟日本人的技术学院根基还是很雄厚的,加上日本战后重建,培养了大批有经验的工程人员,现在是经济危机期间。日本国内建设暂时停顿,这些人很多都找不到合适的工作。
“日本人不够,还有德国人吗,最近从德国来了很多人才,不加以利用太可惜了。”
从德国来中国寻求工作的德国人才通过青岛的大量德资企业为纽带,不断的涌入青岛,各行各业的人才都有。虽然中国现在处于经济危机之中,可是比战败的德国还是好了太多。起码在中国,有经验的技术人员。吃饱饭是不成问题的。
将任务交给东营市政局,他们很快就找到了足够多的有经验的人才,无论是青岛的德国人,还是日本人招募起来都很近,不需要太多时间。
然后他们就开始划分项目组,奔赴全国各地。现在各大城市进行实地探测,测量数据后在进行合理的规划。
规划一座城市需要的时间可不短,几个月到一年时间都有可能,所以杨潮不可能等他们所有规划都做完的时候才开始行动,拉动经济刻不容缓。早一日开始复苏,就早一日享受到繁荣,这个繁荣期打1929年可就结束了,杨潮可不想浪费哪怕一天时间。
所以他要求各个项目组的工程团队,优先将用作居住区的土地规划出来,他告诉这些人他将建设一个庞大的项目,在全国各大城市,建设可以供一千万人居住的出租屋。
杨潮将自己的这个大项目成为寒士公屋项目,取自杜甫的诗句“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”句,建设廉价的公屋,让天下寒士欢颜。
杨潮可不打算盖一些烂房子凑合,而是要用新技术,钢筋混凝土建筑。还要通水通电,跟城市规划直接对接,一步迈进现代化。杨潮没打算今年盖了明年拆,这是要用五十年的,所以还要坚持高标准,每一栋公屋楼房都是5到10层的建筑,最少得500间房子,其中安装上电梯,能够容纳一千人居住。
每一座城市,建设这样一百栋公屋,足够容纳10万人,暂时就够所有工薪阶层居住了,通过合理的布局,这些公屋集中修建,就等于直接建设了一个社区,里面建上配套的学校、医院,然后通上扩宽道路,通上电车,城市功能基本上就齐全了。
因此这个公屋计划,也是一个野心勃勃的城市化计划,但是钱从哪里来呢
杨潮打算在全国建设一百座这样的模范社区,每一座耗资平均一亿两,就是一百亿两,杨子银行不可能一下子全拿出来,而且杨子银行那些现金可不是为了搞房地产的,而是为了投放进入实业,促进生产的,因此融资很有必要。
杨潮打算发债券。
但是在上海发债券,是有限制的,现在已经不是随便什么公司都可以上去发债券了,必须得到交易所的批准,而交易所是由杨子银行团三十多个大银行、钱庄建立的,三十家组成董事会,发债权力必须董事会同意,而且还要央行给与特许权。
现在通过正规渠道,取得发债权的公司不多,只有铁路公司和电报电话公司两家而已。
这是一整套严密的程序,虽然以杨潮的影响力,他说要发债,三十家股东基本不会反对,可是张家傲那一关可不好过,杨潮当年给与他du立的权力,是为了维持一个独立的货币政策,可不是个人因素,因此杨潮不打算破坏张家傲的权力。
所以杨潮愿意走这套程序。
首先杨潮制定了详细的计划书,向董事会和洋行证明他的项目长久的盈利能力,证明他的项目有能力平稳的偿还债务。
投资虽然巨大,一座社区就是一亿两,可是能够引入十万人,杨潮不打算收取太高的租金,以最低工资的三分之一作为租金,随着日薪一两运动,城市居民的平均月收入至少都有30两,三分之一就是10两,十万人就是100万两,一年就是1200万两。
1200万两固定的租金,就足以应付12厘的高利,贷款的利率由于经济危机有所提高,可也不会超过9厘,最低的时候甚至长期保持3厘,国债利息都降到了厘,因此这个租金收入足够维持利息支付了。
最关键的问题是,如何招到足够的租客。
“我无法证明。但是我相信我们盖了足够好的房子,收的租金足够低。以上海为例,就算是普通的里弄房屋平均月租每幢也要60两银子以上,上海工人平均月收入还不到30两,他们根本就不可能在城里住得起房子,那怎么办呢在河边、沟渠旁,搭建窝棚,没有干净的水,没有方便的电,病了没人管,孩子没处上学,野孩子到处跑。这次上海市政府决心进行规划,给与寒士公屋项目提供免费的土地,足够我们建设一座容纳一百万人居住的新城。当然这些土地不算是我们的资产,但只要我们继续公屋租赁,上海市政府就不收回。”
说着,杨潮拿出一份文件,是上海市长谢冠辉签署的特许令,将一片政府收上来的公用地无偿借给寒士公屋项目进行建设,当然上海市跟杨潮签订了详细的协议,规定在满足公屋能够正常运营的情况下,租金必须让那些最低收入的家庭租得起。如果因为上海的工资收入太低,最贫穷的家庭租不起的时候,上海市政府表示愿意为他们提供补贴,让他们可以居住在公屋中。
“现在上海的工人超过了300万,各种商业中的雇佣劳动力,也有同样的规模。在我们公屋租金足够低廉的情况下,我相信招租一百万人还是办得到的。而且如果有人因为收入太低而租不起,上海市政府会给与补贴。难道这还不能保证我们的盈利能力吗”
杨潮拿着跟上海政府签署的协议说道。
股东们面面相觑,纷纷点头,董事长李思第开口要求投票。
“同意”
“同意”
三十个股东纷纷同意,就算没有这些东西,他们也不会反对杨潮发行债券,哪怕这个项目跟杨子银行没有半毛钱关系,完全是一项公益项目。
寒士公屋属于非盈利机构,既不会给股东分红,跟美国大量的非盈利学校一样的性质,不是公有,又类似公有,自负盈亏,美国对这样的机构是不收税的,杨潮组建的公屋项目,也不会有人来收税,程序正在走着,批准下来不是问题。
三十个银行家股东同意了,现在就看张家傲了,他今天特地来听听证会,听得很认真。
别人都同意了,他没有表态,许久,似乎是下定了一个很大的决定,开口问询起来。
“杨大人,你认为这个项目,真的能够负担债务吗”
“偿债还是没有问题的。”
杨潮信誓旦旦保证道。
张家傲也不需要其他解释了,立刻点了点头。
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